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從典型城市來看，上海易居房地產研究院跟蹤研究35個典型城市新建商品住宅庫存與去化周期變化。
內容來自sina新聞
按學甲區農地貸款照全國商品房待售面積與年度商品房銷售面積，可以計算出歷年的商品房去化周期。1995年至2013年，這一曲線圖走瞭一個"U"形。其中1996年是最高點，也是"U"形左壁的高點，比值為0.79，也即按1996年全國的商品房銷售面積，1996年底的庫存面積需要0.79年才能消化完。其後去化周期持續回落，2007年隻有17%，是"U"形的最底部。2012年脫離底部上行，開始構築"U"形的右壁，2014年上半年的比值為0.45。由此可見，黃金十年最有利於房價上漲的區間是2005-2011年，基本處於"U"的寬平底部，庫存壓力最小，很多城市住宅供不應求。受制於庫存大幅增加和去化周期拉長，今年全國房地產市場持續降溫，房價自5月開始下跌，預計2015年房價將探明底部，但其後反彈力度，還將受制於庫存壓力。本輪房地產去化周期將拉長。
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全國來看，前三季度，房地產開發企業土地購置面積24014萬平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份擴大1.4個百分點；土地成交價款6781億元，增長11.5%，增速回落1.3個百分點。也即今年以來開發商購地熱情大幅降低，甚至有些大型房企幾個月都沒拿一幅地瞭。這就意味著，明年下半年和後年，新增樓盤項目數量將會減少。2012年就曾出現過年度購地面積負增長，結果2013年市場需求爆發時，新建樓盤供應卻不足，尤其是一線城市比較突出，直接推高瞭房價。而2013年全年購地面積同比增長近10%，那麼今年和明年上半年，那些已經出讓的地塊會陸續形成樓盤上市，所以現貨壓力較大。
截至9月底，35個城市新建商品住宅庫存總量再創歷史新高，環比7月增長4%，同比去年9月增長23%。35個城市中的一、二、三線新建商品住宅庫存總量環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%，同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。其中一線城市的同比增幅更大些。從庫存變化看，一二線城市的庫存低點在去年3、4月份，其後開始增長。而三線城市的庫存自2011以來一直增長，根本沒有回落過，說明近三年多中小城市的庫存持續增加，穿越瞭整個上行周期，所以2013年當一線和部分二線城市房價大漲之際，多數三四線城市仍然不溫不火，高庫存壓制瞭房價。
值得提醒的是，今年2月份以來，存銷比一直保持攀升的態勢。7月份陡然攀升的態勢被打破，存銷比走勢有所放緩。8月份存銷比首次出現下滑，主要與存銷比的計算公式有關。計算公式中，分母為近6個月成交量的移動平均值。8月份取代瞭2月份(春節)市成交大減時的數據，自然使得分母值變大。需要關註的是，9月和10月存銷比繼續回落，很可能7月已見到頂部，即便未來幾個月再次反彈，估計也是在構築頂部，明年二季度必然下行。根據以前的規律，去化周期見頂幾個月之後，房價就會止跌。因為去化周期的變化，反映的是市場供求關系動態化，隻有供求關系趨於平衡、甚至變為供不應求，房價才會上漲。
從開工面積看，今年前三季度，房地產開發企業房屋新開工面積同比下降9.3%，降幅收窄1.2個百分點。與上述的開發企業購地指標相似，今年新開工是負增長，而去年是正增長，而2012年是負增長。據筆者的測算，一般新開工指標變化9個月左右，會傳遞到新房供應上。預計明年下半年至後年新增樓盤供應規模將比現在下降，屆時如果需求平穩或增長，則自然有利於房價止跌，或者上漲。
截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794、20167和4052萬平方米，環比增長分別為8.8%、3.5%和2.2%，同比增長分別為39.6%、21.8%和21.1%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。
從全國來看，有一個指標可以關註：新建商品房待售面積。這一國傢統計局公佈的數據，基本能代表全國新房的庫存變化。短期看，截至今年8月末，全國商品房待售面積56160萬平方米，比7月末增加930萬平方米，其中住宅待售面積增加590萬平方米，辦公樓待售面積增加54萬平方米，商業營業用房待售面積增加227萬平方米。8月末，全國商品住宅待售面積同比增長27%，而今年前8個月全國商品住宅銷售面積同比則下降10%。銷售放慢，存貨快增，二者的差距進一步擴大，說明庫存壓力繼續增加。
從去化周期來看，8月份35個城市新建商品住宅存銷比為17.7，這也就意味著市場需要用17.7個月的時間才能消化完這些庫存。而在8月份，該存銷比數值為18.5個月。這是12個月以來存銷比首次出現下跌的現象，意味著去庫存的速度。從過去幾年存銷比變化規律看，12-16個月屬於敏感區間，對於房價而言，這是一個強弱或漲跌的分水嶺，一旦超過這個區間，很可能壓制房價下跌，反之低於這一區間，則房價上漲壓力較大。其中，一二三線城市存在差異，比如2011年11月，房價環比由漲轉跌之時(也即房價短期拐點)，一線城市和二三線城市的存銷比分別為12個月和14.5個月左右；今年5月房價再次出現下行拐點時，一線城市和二三線城市的存銷比分別為15、16、23個月。這其中三線城市情況明顯趨差，由上一個拐點的15個月，攀升至這一輪拐點的23個月，主要是因為2011年以來庫存持續增長，房價比上一輪時也更弱。由此也可以理解，為何近二三年大型房企紛紛撤離三四線城市。
從大周期來看，1995年全國新建商品房待售面積為5890萬平米，其後除瞭2004年和2007年，大部分年份都呈增長態勢，2010年增長至21567萬平米。從2011年開始，庫存速加快，即便是2012年和2013年全國市場回暖，庫存也沒能停下增長的步伐。主要原因：自2009年開始，全國很多三四線城市的住宅建設步入快車道，導致住宅新增供應量持續大於銷售量。
從35個城市的具體數值看，溫州存銷比數值最大，為44.6個月。但相比8月份的47.0個月，則有所下跌。目前溫州已連續兩個月出現庫存去化速度加快的現象，這對於緩和房價下跌的壓力有積極作用。而合肥的存銷比數值最低，為6.2個月。但相比8月份，該存銷比數據有所增加。包括溫州、茂名、煙臺、西安和天津在內的幾個城市存銷比數值偏大，此類城市房價下跌的概率也較大。相比而言，大連、南昌、重慶、太原和合肥的存銷比較小。但是，當前全國房價大勢趨跌，受大環境的影響，這幾個城市的房價也在走弱。極少有城市，能夠在全國大勢下跌時候仍然持續上漲。
上述分析的商品房及商品住宅，都是可售卻未售出的，我稱之為"現貨"。還有一種所謂的"期貨"：將要或正在開發建設，未來會形成新房供應的庫存。期貨的規模和增長情況，可以通過過去一年開發商的購地面積、當前的房屋開工面積，進行大概的測算。
宏觀經濟的周期性波動中，庫存指標變化很重要。同理，房地產市場具有周期性波動的規律，尤其是在短周期當中，庫存變化決定著房價變化。分析庫存現狀，並預測庫存未來變化，可以大體上把握房價演變趨勢。
去庫存速度決定房價反彈時點 預計房價止跌反彈
再來看看城市層面的相對情況。2013年全國35個重點城市住宅用地成交面積增幅排名顯示，23個城市呈現正增長，12個城市呈現負增長。蘭州、太原、北京分列前三位，住宅用地成交建築面積增幅分別為163%、118%和104%，增幅如此之大，也就意味著2014至2015年度，這些城市的推盤量比較大，屆時較大的現貨庫存，將壓制房價上漲，當然如果需求增長更大，則不必擔心，比如北京潛在住宅需求旺盛，一旦市場復蘇，需求反彈的幅度很大，隻要比供應增幅更大，則房價就會止跌反彈。海口、深圳和銀川排名則靠後，住宅用地成交建築面積跌幅分別為-83%、-79%和-55%，也就意味著這幾個城市未來一年新增樓盤數量不會太多，如果需求平穩或反彈，則房價下跌空間不大。
總而言之，庫存和去化周期，是決定房價短期波動的核心因素，它反映的市場供應求關系的動態變化。從長周期看，當前我國住宅庫存處於上升通道，尤其是去化周期於2011年漸漸脫離底部，當前仍在構築"U"的右壁，全國房價上漲動力不足。從短周期看，當前主要城市的住宅庫存與去化周期或者已見頂，或者正在構築頂部，明年將步入下行通道。在此形勢下，預計明年上半年內，房價將會止跌反彈，從而步入新一輪房價上行通道。
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從邏輯上分析，房價長期變化主要取決於地價、建安、人工、通脹、人口等因素，而房價短期變化則主要由市場供求關系決定。當市場持續供大於求時，房屋庫存就會增長，反之則會下降。因此，要想把握房價短期動態，必須緊盯庫存，以及與之相關的去化周期的變化。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-16/16084594579.shtml
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